Apartemen bisa menjadi wahana membiakkan investasi yang menguntungkan. Jangan heran, bisnis apartemen pun kian marak. Semenarik apa investasi pada hunian ini?
Dede Suryadi
Persaingan bisnis apartemen makin ketat. Setiap tahun dibangun sejumlah apartemen baru di berbagai kawasan strategis. Misalnya, di Jakarta, sepanjang kuartal III tahun ini setidaknya ada tujuh apartemen mewah yang diluncurkan. Total luas pasokan ketujuh proyek apartemen tersebut mencapai 157.513 m2.
Ketujuh apartemen mewah yang diluncurkan tersebut adalah Residences at Dharmawangsa Tower 2 dari PT Etika Karya Usaha, Citadines Jakarta Rasuna (PT Hutama Karya), The Park Residence (PT Artha Karya Manunggal Jaya), Westmark (PT Cowell Development Tbk.), Mutiara Menteng Mansion (PT Cempaka Wenang Jaya), Verde menara selatan dan utara (PT Bangun Kuningan Indah), dan St Moritz Tower Royal 2 (PT Lippo Karawaci Tbk.).
Jones Lang Lasalle, konsultan properti, mencatat penjualan subsektor apartemen di kuartal III tersebut mencapai 1.000 unit atau naik dibanding kuartal sebelumnya yang sebanyak 800 unit.
Maraknya bisnis apartemen dipengaruhi tingginya minat masyarakat terhadap hunian tersebut. Hiramsyah S. Thaib, Presdir dan CEO PT Bakrieland Development Tbk., mengatakan, tingginya minat tersebut salah satunya karena saat ini banyak orang, seperti kaum pekerja, yang ingin lebih mudah mendekati tempat kerjanya. Hal ini karena tingkat kemacetan yang semakin parah, jalan sering banjir, sehingga waktu tempuh rumah-kantor atau sebaliknya menjadi lebih lama dan menghabiskan energi.
Hal ini salah satunya akibat pertumbuhan jumlah kendaraan yang tidak sebanding dengan pertumbuhan jalan. Data Polda Metro Jaya menyebutkan, jumlah kendaraan di Jakarta sebanyak 11.362.396 yang terdiri dari 8.244.346 mobil dan 3.118.050 sepeda motor. Tingkat pertumbuhan kendaraan per tahunnya 15%. Ini belum ditambah jumlah angkutan yang melintas dalam satu trayek sebanyak 859.692 armada.
Sementara panjang jalan di Jakarta 7.650 km dan luas jalan 40,1 km2 atau 0,26% dari luas wilayah DKI ini. Pertumbuhan jalan hanya 0,01% per tahun. Bisa dibayangkan betapa parahnya kemacetan di Ibu Kota.
Faktor lainnya yang membuat makin maraknya pembangunan properti, dalam hal ini apartemen, adalah industri properti di Indonesia, termasuk di Jakarta, relatif tertinggal dari industri properti di regional seperti Singapura. Malaysia dan Vietnam. Di negara-negara tersebut properti sudah booming, sedangkan negeri kita ini masih bebenah untuk keluar dari krisis. Dengan kondisi itu harga properti di Indonesia relatif lebih murah dibanding di negara-negara itu. “Harga properti di CBD (central business district) Jakarta bisa separuhnya dari CBD di Malaysia,” ujar Hiramsyah membandingkan.
Namun, di sisi lain, kondisi makroekonomi Indonesia cukup stabil dibanding banyak negara lainnya. Artinya, dengan kondisi makro yang stabil, harga properti masih murah, serta tingkat suku bunga kecil. Ditambah lagi, rencana kebijakan relaksasi kepemilikan properti oleh orang asing akan membuat properti booming ke depan, termasuk apartemen papan atas.
Bakrieland memiliki sejumlah proyek. Seperti yang saat ini tengah dipasarkan, yaitu sejumlah kondominium hotel (kondotel), yang menjanjikan yield yang sangat menarik dan bergaransi. Kondotel tersebut bernama The Grove Suites, luxurious serviced apartment yang dilengkapi dengan fasilitas hotel berbintang 5 di Rasuna Epicentrum, Kuningan, Jakarta. Kondotel ini terdiri dari satu tower low rise dengan jumlah unit 151, berstatus kepemilikan strata title. Kondotel ini akan dioperasikan oleh manajemen operator hotel Aston International. “The Grove Suites menjanjikan rental guarantee, 9%-11% untuk tiga tahun pertama,” ujar Leani Kusdiandi, External Communications Division Head Bakriland.
Ada juga Aston Bogor Hotel & Resort, hotel bintang 4 yang terdiri dari empat menara dengan 224 unit di kawasan hunian hijau Bogor Nirwana Residence. Unit hotel dan resor yang pemasarannya menggunakan sistem strata title ini menawarkan return guarantee 10% untuk dua tahun pertama. Saat ini, baru dua menara yang dipasarkan dan dua menara berikutnya di tahun 2011. Aston Bogor Hotel & Resort akan mulai dioperasikan pada 11 Desember 2011. Penjualannya saat ini telah mencapai 68%.
Ada lagi Pullman Bali Legian Nirwana. Kondotel ini akan dioperasikan Grup Accor sebagai hotel bintang 5 di Pantai Kuta, Bali. Para pemilik unit selain dapat menikmati return guarantee sebesar 6% per tahun dalam US$ selama tiga tahun pertama, juga dapat merasakan jatah menginap di unit mereka selama 21 hari dalam setahun. Pullman akan mulai beroperasi akhir 2010 karena sudah terjual 96% dengan harga jual Rp 2-5,5 miliar
Adapun kondotel Bakrieland yang sudah beroperasi adalah Aston Rasuna Residence. Kondotel ini beroperasi sejak 2004, dengan rental guarantee 9% selama dua tahun pertama. Memasuki tahun ke-3 sampai sekarang income yang didapat pemiliknya rata-rata 12% setiap tahun. Aston Rasuna Residence yang punya 233 unit dan terletak di Rasuna Epicentrum tingkat okupansinya 87%.
Untuk apartemen, Bakrieland memiliki The Grove Condominium yang didesain dengan konsep urban forest condominium dan executive residence yang bertujuan menciptakan suasana hunian yang nyaman dan tenang dengan lokasi prima di superblok terluas di CBD Jakarta, Rasuna Epicentrum. The Grove Condominium dan The Grove Suites telah terjual sekitar 70% sejak dipasarkan tahun 2008 dengan harga jual Rp 1,5- 5 miliar.
Masih terletak di dalam Rasuna Epicentrum, telah hadir The Wave dengan desain eco-friendly, yaitu didukung dengan konsep pertukaran udara segar dan alami yang berlimpah ruah berkat area koridor memakai sistem ventilasi silang. The Wave telah terjual sekitar 70% setelah dipasarkan sejak 2009 dengan harga jual Rp 986 juta-1,4 miliar.
Di luar Grup Bakrie, apartemen papan atas yang menarik perhatian pembeli adalah The St. Moritz Penthouses & Residences dari PT Lippo Karawaci Tbk. Hunian yang dilengkapi dengan jasa layanan helikopter berbayar ini merupakan proyek Global City yang pertama dan satu-satunya di Indonesia dari Grup Lippo yang terletak di CBD Jakarta Barat, dan berada di antara Jakarta Outer Ring Road Kapuk- T.B. Simatupang dan Tol Kebon Jeruk-Tangerang. Apartemen mewah itu dijual seharga Rp 1,5-2 miliar/unit.
Kemudian, ada Regatta dari Badan Kerjasama Mutiara Buana, yang merupakan hasil kerja sama PT Intiland Development Tbk. dan PT Global Ekabuana. Proyek yang dibangun di atas lahan seluas 11 hektare ini terdiri dari 10 apartemen eksklusif, hotel, Aqua Park dan serviced apartment. Sejak awal dibangun, apartemen ditawarkan senilai Rp 14-15 juta/m2. Namun, harga jual saat ini telah mencapai Rp 20 juta/m2. Skema pembayarannya cukup dengan mengangsur 80 kali, tidak dikenakan bunga.
Ada lagi Apartemen Westmark yang baru saja dipasarkan oleh PT Cowell Development Tbk. Apartemen 620 unit ini berada di kawasan strategis Jakarta Barat yang tak jauh dari Mal Taman Anggrek dan dipasarkan Rp 300-600 juta/unit. Kendati tidak dikelola manajemen hotel tertentu, apartemen ini cukup diminati pembeli karena memberikan sejumlah skema pembayaran yang disesuaikan dengan kemampuan mereka.
Bahkan, menurut Novi Imelly, Direktur Cowell, ada pembeli dari Surabaya dan Makassar yang membeli dua lantai sekaligus atau 40 unit kamar. Mereka akan mengelola sendiri dan menyewakannya ke pihak lain. “Daerah di mana Westmark dibangun adalah tempat orang transit dari berbagai daerah karena dekat dengan bandara,” katanya. Tak mengherankan, di daerah tersebut tumbuh sejumlah apartemen yang disewakan.
Westmark yang dipasarkan sejak Agustus 2010 dan saat ini sedang dalam proses pembangunan sudah mengalami tiga kali peningkatan harga. “Sekali naik 2%. Berarti dalam tiga bulan sudah naik 6%. Ini investasi yang menguntungkan,” ujar Novi. Selain Westmark, Cowell juga akan membangun apartemen mewah di Jakarta Selatan dan Surabaya pada 2011.
Lalu, bagaimana pengalaman para investor apartemen ini? Setyawan Kanani yang memiliki sejumlah unit apartemen di Taman Rasuna dan The Grove menyatakan, beberapa unit apartemen yang dimiliki dan belum lunas sudah bisa disewakan ke orang lain. Harga sewa satu unit apartemen dengan 1-3 kamar tidur Rp 4-7 juta/bulan. “Dengan harga sewa rata-rata Rp 4-7 juta per bulan, berarti tingkat pengembalian investasi apartemen itu sudah 16% per tahun. Dari situ, saya membayar cicilan per bulan tanpa harus mengeluarkan uang,” katanya menceritakan.
Lokasi yang strategis, diakui Setyawan, memudahkan dirinya menyewakan unit apartemennya kepada ekspatriat ataupun pekerja lokal di kawasan Sudirman, Kuningan dan Thamrin. “Saya melihat lokasi, lokasi dan lokasi di superblok ini cukup strategis. Belum lagi desain kawasan yang bagus dan sesuai dengan koefisien dasar bangunan,” ungkap Ketua Perhimpunan Penghuni Apartemen Taman Rasuna itu.
Yang pasti, agar bisa jadi tambang investasi, selain lokasinya strategis dan konsep huniannya menarik, apartemen juga harus dikelola dengan baik oleh manajemen pengelolanya ataupun pengembangnya. Investor pun mesti jeli dalam membeli apartemen agar keuntungan yang menggiurkan bisa diraih.
Riset: Sarah Ratna Herni